Watersley - Stichting Jacob Kritzraedt

Ga naar de inhoud

Hoofdmenu:

Watersley

Standpunten-varia






Stichting Jacob Kritzraedt
Postbus 691
6130 AR  SITTARD

STANDPUNT TEN AANZIEN VAN HET RUIMTELIJK KADER WATERSLEY

Om vanuit het bestuur van de Stichting Jacob Kritzraedt een standpunt te bepalen ten aanzien van een eventuele herontwikkeling van het gebied dat momenteel bij het binnenkort leeg komende complex “Watersley” in gebruik is, is onderstaande notitie opgesteld met daarin de op dit ogenblik bekend zijnde gegevens en randvoorwaarden.

1. MONUMENTALE STATUS
a. Het hoofdgebouw is in 1967 aangewezen als rijksmonument en als “kasteel, buitenplaats met zeer hoge cultuurhistorische waarde en nationale kenmerkendheid” geregistreerd. De redengevende omschrijving (waaruit niet duidelijk te concluderen is, of alleen de oorspronkelijke buitenplaats als monument is aangewezen c.q. het gehele hoofdgebouw inclusief de opbouw en de zijdelingse uitbreidingen met o.a. de kapel) luidt als volgt:
BESCHERMD(E) RIJKSMONUMENT(EN) opgenomen in het register ingevolge artikel 6 van de monumentenwet

Provincie: LI / Gemeente: Sittard-Geleen / Monumentnr: 33777
PLAATSELIJKE AANDUIDING
Plaats: Sittard
Postcode: 6132 KA
Straat: Watersley 1
OMSCHRIJVING:
Huis Watersley. Thans deel uitmakend van een groot kloostercomplex. Voorgevel van negen traveeën met middenrisaliet en hoekpartijen tussen geblokte lisenen van natuursteen.
Ingangsomlijsting in Lodewijk XV-stijl, 1752; daarboven een hardstenen alliantiewapen en een jachtvoorstelling omgeven door rococo-ornament. Segmentboogvensters in hardsteen. De gevel is later verhoogd en naar twee zijden vergroot. Parkpijlers met vaasvormige versieringen, XVIII.
KADASTRALE AANDUIDING:
Kadastrale gemeente: Sittard
Sectie /nummer C/3683
Datum inschrijving: 1967-07-19

b. De tegenover gelegen maar niet tot het complex “Watersley” behorende boerderij is eveneens in 1967 aangewezen als rijksmonument en als “boerderij met zeer hoge cultuurhistorische waarde en nationale kenmerkendheid” geregistreerd. De redengevende omschrijving luidt als volgt:
BESCHERMD(E) RIJKSMONUMENT(EN)
opgenomen in het register ingevolge artikel 6 van de monumentenwet

Provincie: LI / Gemeente: Sittard-Geleen / Monumentnr: 33778
PLAATSELIJKE AANDUIDING
Plaats: Sittard
Postcode: 6132 KA
Straat: Watersley 2
OMSCHRIJVING:
Watersleyhof, al vermeld in de 16e eeuw. Bakstenen hoeve met binnenplaats, XVIII-XIX; schuur 1856.
KADASTRALE AANDUIDING:
Kadastrale gemeente: Sittard
Sectie /nummer C/2330
Datum inschrijving: 1967-07-19

c. In het kader van het nog als gemeentelijk monument aan te wijzen resterende religieuze erfgoed is door de Federatie Historie Sittard-Geleen-Born verzocht ook de kruisweg met de voetvallen in de tuin achter het voormalige klooster als zodanig aan te wijzen. Door publicatie van dit verzoek is vanaf 28 december 2011 voorbescherming van kracht.


2. PLANOLOGISCHE STATUS
Uit het in samenspraak tussen de gemeente, de provincie en de Stichting Pergamijn in oktober 2010 opgestelde “Rapport Ruimtelijk kader Watersley Sittard” zijn onder meer de volgende items relevant:

Bestemmingsplan
Het vigerende bestemmingsplan Watersley geeft de bestemming “bijzondere doeleinden”. Toegestaan zijn gebouwen voor onderwijs en voor medische en sociale zorg. Er worden drie bouwvlakken onderscheiden. In bouwvlak BD1 mag maximaal zes lagen hoog worden gebouwd (goothoogte max. 16 meter). In BD2, het hoofdgebouw, mag maximaal 70% worden bebouwd in maximaal vier bouwlagen tot een goothoogte van 18 meter. In BD3 mag maximaal 20% worden bebouwd in twee bouwlagen tot een goothoogte van 6 meter. Het resterende gebied heeft de bestemming tuin.

Rijksoverheid
Relevant vanuit de rijksoverheid is het volgende:
Watersley ligt in het Nationaal Landschap en in de Rijksbufferzone. In rijksbufferzones wordt verdere verstedelijking tegengegaan en wordt extensieve recreatie gestimuleerd. Concreet betekent dit dat een nieuw bestemmingsplan geen bestemmingen mag bevatten die verdere verstedelijking toestaan. Als verdere verstedelijking wordt in ieder geval aangemerkt nieuwe gebouwen voor wonen, detail-handel, dienstverlening, complexen van recreatiewoningen en grootschalige hotels. Onder andere restaurants, zorgboerderijen en kleinschalige hotels worden niet aangemerkt als verdere verstedelijking.
Cruciaal in de analyse van de huidige ontwerp-AMvB (Algemene Maatregel van Bestuur) Ruimte is de definitie van ‘nieuwe gebouwen’. Hieronder valt niet:
- het vervangen van gebouwen door gebouwen van gelijke aard, omvang en karakter.
- de eenmalige herbouw of verbouw van een bestaand gebouw met een uitbreiding van het grondoppervlak van ten hoogste tien procent.
Tenslotte is vermeldenswaard dat delen van de Kollenberg zijn aangewezen als ecologische hoofdstructuur (EHS). Langs de westrand ligt Watersley gedeeltelijk in de EHS; aan de oostkant grenst het plangebied deels aan de EHS.

Provincie Limburg
Relevant vanuit de provinciale overheid is het volgende:
Het Provinciaal Omgevingsplan Limburg is bedoeld als referentiekader voor ruimtelijke visies en plannen op gemeentelijk niveau. In het POL is sprake van een ruimtelijke contour genaamd ‘grens stedelijke dynamiek’. Deze komt in de nabijheid van Watersley overeen met de begrenzing van de rijksbufferzone. Watersley ligt buiten deze contour. Beleidsmatig wordt hier gestreefd naar natuur-ontwikkeling, verantwoorde landbouw, bij hoge uitzondering wat kleinschalige ontwikkelingen. Het POL geeft aan dat vanwege de krimp geen uitleggebieden in Zuid-Limburg meer zullen worden aangewezen. Daarnaast wordt verwezen naar regionale woonmilieuvisies als kader voor woning-bouwplannen.
In het POL wordt het plateaugedeelte van Watersley, voor zover niet liggende binnen de ecologische hoofdstructuur, aangeduid als ‘vitaal landelijk gebied’ (P4) en de hellingen als ‘ruimte voor veerkrachtige watersystemen’ (P3). Aan de noordzijde grenst Watersley aan de Provinciale Ontwikkelingszone Groen (POG-P2). Gebieden met profiel P2 zijn landbouwgebieden waarbij het beleid is gericht op het versterken van natuur- en landschapswaarden. Profiel P3 kenmerkt zich door een verwevenheid van functies; deze gebieden zorgen voor continuïteit in het landschap in visueel-ruimtelijke en cultuurhistorische zin. In profiel P4 heeft de landbouw het primaat, weliswaar met respect voor de in het gebied aanwezige kwaliteiten.
De provincie hecht veel belang aan het stimuleren van het toerisme in Limburg, mede doordat het marktaandeel van Limburg in het Nederlandse toerisme flink is afgenomen. Benaderingen van de provincie die voor Watersley wellicht kansen bieden zijn beeldbepalende ontwikkelingen die aansluiten op de regiovisies.
Gemeente Sittard-Geleen
Relevant vanuit de gemeentelijke overheid is het volgende:
De gemeente heeft in 2007 de volgende randvoorwaarden betreffende de herontwikkeling van Watersley geformuleerd:
- behoud cultuurhistorisch erfgoed;
- toename van de landschappelijke waarden;
- herontwikkeling d.m.v. een woonzorgconcept met bovenregionale attractiewaarde (primair wervend buiten Limburg).
Deze randvoorwaarden zijn eind januari 2009 door het college van B&W ter informatie aangeboden aan de raadscommissie Ruimte, Mobiliteit, Duurzaamheid en Sport. De commissie heeft zich hieraan geconformeerd.
Begin 2010 heeft een overleg plaatsgevonden tussen de Stichting Pergamijn en een ambtelijk -bestuurlijke delegatie van de gemeente. Dit heeft onder meer de volgende uitspraken van de gemeente opgeleverd:
- de beleidshoofdlijn is ”meer groen en minder rood”;
- het monument moet een haalbare exploitatie kunnen voeren na herbestemming;
- de dreigende leegstand en verloedering is een groot zorgpunt voor de gemeente;
- de gemeente wil actief meedenken over Watersley: wellicht zijn er gemeentelijke bestemmingen denkbaar op die locatie; ook kan de gemeente intermediair zijn voor andere partijen;
- de gemeente wil graag actief meedenken over tijdelijke oplossingen, ter overbrugging van de periode waarin naar een permanente oplossing wordt gezocht.
Het integrale ruimtelijke beleid van de gemeente is vastgelegd in de structuurvisie Sittard-Geleen. Watersley heeft hierin een unieke status gekregen als ‘maatschappelijke doeleinden buiten grens stedelijke dynamiek’.


3. RAPPORT RUIMTELIJK KADER WATERSLEY SITTARD
Een aantal relevante onderdelen uit het rapport betreffen:

RUIMTEGEBRUIK

In het rapport worden de toekomstige herontwikkelingsmogelijkheden in beeld gebracht met betrekking tot het ruimtegebruik. Bij de herontwikkeling van de locatie is het mogelijk om nieuwe bebouwing te ontwikkelen als het aantal vierkante meters van het huidige bebouwde grondopper-vlak maar niet overschreden wordt. Het bestaande aantal vierkante meters bruto vloeroppervlak (BVO) is de bovengrens bij de herontwikkeling.
Om het ruimtegebruik inzichtelijk te maken is de huidige situatie in beeld gebracht. Hierbij valt op dat het huidige bebouwd oppervlak slechts 7 % van het totale plangebied omvat. Zelfs als het totale BVO wordt gebouwd in 1 bouwlaag, dan bedraagt de bebouwing (excl. hoofdgebouw 17.000 m2) nog geen 6% van het totale gebied (bijna 294.000 m2).

KARAKTERISTIEKEN
In het rapport wordt geconcludeerd dat de unieke ligging aan de rand van het Heuvelland en de aanwezigheid van het monumentale Huize Watersley ervoor zorgen dat het gebied een aantal karakteristieken heeft. Deze karakteristieken bepalen samen de kwaliteit van het gebied en dienen daarom bij herontwikkeling behouden en/of versterkt te worden.

Helling
Door de ligging van het monument aan de rand van de helling met de overige bebouwing op het plateau is de helling duidelijk aanwezig in het gebied. Deels is deze bebost en deels is deze open waarbij de restanten van een fruitboomgaard nog aanwezig zijn.

Hellingbos
Een deel van de helling is bebost. Dit hellingbos is een plek waar de natuur nog vrij spel heeft. Door de ligging op de helling en de dichte begroeiing heeft het bos een idyllisch karakter.

Plateaubos
Het bos op het plateau is een stuk jonger dan het hellingbos. Door de ligging op de rand van het plateau zijn vanuit het bos prachtige zichten over Sittard en omgeving.

Plateau
Een groot deel van het terrein Watersley is gelegen op het plateau. De typische landschappelijke kwaliteiten van het plateau, waaronder de openheid en weidsheid, zijn door de inrichting en bebouwing niet meer herkenbaar maar in potentie nog wel aanwezig.

Kruiswegstatie
Ondanks dat de ‘voetvallen’ enigszins vervallen zijn en verborgen liggen tussen de beplanting is de aanwezigheid van deze kruiswegstatie op de rand van de helling een meerwaarde voor het gebied. Het is behoudens het oude klooster een van de weinige verwijzingen naar het religieuze verleden en een overblijfsel van de oude landgoedstructuur.

Huize Watersley
Het landhuis Watersley werd in 1752 gebouwd als ‘jachtslot’ maar is aan het einde van de 19e-eeuw, na een aanzienlijke uitbreiding, in gebruik genomen als klooster en gymnasium van Duitse paters Franciscanen. De school is blijven bestaan tot 1967. Vervolgens nam de Paulusstichting (nu Pergamijn) haar intrek in het gebouw. Het gebouw heeft een monumentenstatus.

Holle weg
Ten oosten van het terrein Watersley loopt een holle weg. Deze weg maakt de afzink van het plateau naar het dal en biedt vanuit het bos een prachtig uitzicht op de kapel van Huize Watersley. Deze mooie weg is onderdeel van het pelgrimspad naar Santiago de Compostela en het Pieterpad.

Voortuin
De statigheid van Huize Watersley krijgt extra nadruk door de tuin die vanaf de poort via drie niveaus op loopt naar het niveau van het monument. Herinrichting van deze tuin kan het hoogteverschil versterken en geeft het monument meer allure.

Hoeve Watersley
De tegenover het monument liggende hoeve Watersley is al een zeer oud leengoed. Ondanks dat deze buiten het plangebied ligt vormt het samen met het landhuis de entree en is bepalend voor de karakteristieke landgoedsfeer.


BEBOUWINGSTYPEN
In aansluiting hierop stelt het rapport dat bij de inpassing van nieuwe bebouwing rekening gehouden dient te worden met de op de locatie aanwezige karakteristieken en kwaliteiten. Om hier richting aan te geven zijn bebouwingstypen geformuleerd.

Plateaubebouwing
De bebouwing op het plateau dient terughoudend te zijn in hoogte en in functie en uitstraling in relatie te staan met de openheid op het plateau.

Rand helling-plateau
De rand van het plateau biedt veel mogelijkheden door de diversiteit in oriëntatie. Belangrijk is een goede inpassing waarbij verstoring van de helling voorkomen dient te worden.

Bebouwing aan het bos
Het plateaubos heeft kwaliteiten die bij de nieuwe ontwikkeling ingezet kunnen worden. Dit kan door bebouwing te oriënteren op en te relateren aan het bos zowel in functie als uitstraling.

Hellingbebouwing
Door het grote hoogteverschil zijn er op de helling kansen om onderscheidend te bouwen in meerdere lagen. Van belang hierbij is dat door een goede positionering van de bebouwing de helling beter ervaren wordt. Tevens dient de bebouwing in dichtheid en situering een verstoring van het vrije beeld op het monument te voorkomen.

Accenten
Op een aantal strategische plekken kunnen gebouwen verrijzen die zich door de positionering, uitstraling en functie onderscheiden van de omgeving. Dit geldt voor de twee plekken waar de ontsluitingswegen het plateau op komen en de locatie van de huidige technische dienst. Deze plekken markeren de entrees van het gebied en zijn daarom uitermate geschikt om onderscheidend te zijn.

Aanpassing hoofdgebouw
Het hoofdgebouw bestaat uit een monumentaal deel en een 20e-eeuwse aanbouw. Deze aanbouw heeft stijlkenmerken van de bouwstijl Amsterdamse School. De precieze cultuur-historische waarde van deze aanbouw dient nog nader te worden onderzocht om een oordeel te geven over de ontwikkelingsmogelijkheden. Bij eventuele aanpassingen dient goed gekeken te worden naar de aansluiting tussen nieuw en oud. Dit dient te gebeuren met respect voor het bestaande monumentale Huize Watersley.


4. SAMENVATTING
1. Het hoofdgebouw is een beschermd rijksmonument terwijl voor de voetvallen voorbescherming van kracht is, vooruitlopend op een aanwijzing als gemeentelijk monument.

2. Volgens het vigerende bestemmingsplan heeft het gebied de bestemming “bijzondere doeleinden” voor onderwijs en medische en sociale zorg. Een wijziging dient door de gemeenteraad vastgesteld te worden en daarbij zijn de gebruikelijke inspraakprocedures van kracht.

3. Vanuit het rijksbeleid mag een nieuw bestemmingsplan geen bestemmingen bevatten die verdere verstedelijking door nieuwe gebouwen toestaan maar is wel het vervangen van gebouwen door gebouwen van gelijke aard, omvang en karakter mogelijk alsmede de eenmalige herbouw of verbouw van een bestaand gebouw met een uitbreiding van het grondoppervlak van ten hoogste tien procent.

4. Door de gemeente zijn in 2007 als randvoorwaarden voor de herontwikkeling van Watersley de volgende criteria geformuleerd:
- behoud cultuurhistorisch erfgoed;
- toename van de landschappelijke waarden;
- herontwikkeling d.m.v. een woonzorgconcept met bovenregionale attractiewaarde (primair wervend buiten Limburg).

5. Ten behoeve van het ontwikkelen van een ruimtelijk kader voor een eventuele herontwikkeling zijn in 2010 de volgende uitgangspunten gehanteerd:
- de beleidshoofdlijn is ”meer groen en minder rood”;
- het monument moet een haalbare exploitatie kunnen voeren na herbestemming;
- de dreigende leegstand en verloedering is een groot zorgpunt voor de gemeente;
- de gemeente wil actief meedenken over Watersley: wellicht zijn er gemeentelijke bestemmingen denkbaar op die locatie; ook kan de gemeente intermediair zijn voor andere partijen;
- de gemeente wil graag actief meedenken over tijdelijke oplossingen, ter overbrugging van de periode waarin naar een permanente oplossing wordt gezocht.
Tevens is gesteld dat het bij de herontwikkeling van de locatie mogelijk is om nieuwe bebouwing te ontwikkelen als het aantal vierkante meters van het huidige bebouwde grondoppervlak maar niet overschreden wordt (dit in afwijking van de tien procent uitbreiding die het rijksbeleid toestaat!).  Het bestaande aantal vierkante meters bruto vloeroppervlak is de bovengrens bij de herontwikkeling. Uitgaande van het huidige bebouwd oppervlak betekent dat 7 % van het totale plangebied.
Gezien de unieke ligging aan de rand van het Heuvelland en de aanwezigheid van het monumentale Huize Watersley heeft het gebied een aantal karakteristieken. Deze karakteristieken bepalen samen de kwaliteit van het gebied en dienen daarom bij herontwikkeling behouden en/of versterkt te worden.
Bij de inpassing van nieuwe bebouwing dient rekening gehouden te worden met de op de locatie aanwezige karakteristieken en kwaliteiten. Om hier richting aan te geven zijn een aantal passende bebouwingstypen geformuleerd.

6. Tenslotte: in de Commissie Stedelijke Ontwikkeling Mobiliteit Cultuur en Dienstverlening is het “Rapport Ruimtelijk kader Watersley Sittard” medio juni 2011 besproken, met als conclusie:
“De kaders die door de commissie worden meegegeven, zijn dat de voorwaarden uit 2007 leidend zijn, met dien verstande dat de focus ligt op het behoud en de invulling van het hoofdgebouw. Nieuwbouw dient zo veel mogelijk te worden voorkomen, zeker op de hellingen. Ook leegstand en verloedering moeten worden voorkomen.”

CONCLUSIE
In het ruimtelijk kader voor de herontwikkeling van Watersley wordt naast het behoud en de invulling van het monumentale hoofdgebouw ook de mogelijkheid geboden nieuwe bebouwing te ontwikkelen tot maximaal het huidige bebouwde grondoppervlak. De raadscommissie geeft echter als kader mee dat nieuwbouw zo veel mogelijk moet worden voorkomen, zeker op de hellingen. Het staat een herontwikkelende partij uiteraard vrij toch met nieuwbouwplannen te komen. Deze zullen via een bestemmingsplanwijziging aan de raad moeten worden voorgelegd en ook de gebruikelijke inspraakprocedures moeten volgen.
Zoals uit bovenstaande blijkt zijnde vigerende en geformuleerde randvoorwaarden van dien aard dat een eventuele herontwikkeling op essentiële punten ingekaderd wordt en zal derhalve niet leiden tot aantasting van de aanwezige karakteristieken en kwaliteiten. Dat laat uiteraard onverlet dat elke herontwikkeling nauwlettend gevolgd moet blijven worden. Een herontwikkeling beperken tot het hoofdgebouw is echter weinig realistisch, zeker omdat vervangende nieuwbouw beperkt zal moeten blijven tot 7% van het totale gebied.
Namens het bestuur van de Stichting Jacob Kritzraedt,
Peter Vossen, secretaris

Terug naar de inhoud | Terug naar het hoofdmenu